世界上的不动产登记制度主要有德国的权利登记制和英国的托伦斯登记制。权利登记制最大的特点是已作的登记构成相关权利的推定，这是一项可反驳的推定，即可被相反的证据推翻，与英国的托伦斯登记制度不同。托伦斯登记具有不可推翻的效力，登记的目的在于确定产权和表征产权。登记名义人在所登记的权利范围内被视为确定不可推翻的权利主体。

《森林法》规定森林、林木和林地由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认所有权或者使用权。建设部的《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记是房地产行政主管部门代表政府依法确认房屋产权归属关系的行为。《民法典》规定了不动产统一登记制度，采用的是德国的“权利登记制”，将不动产登记簿作为物权归属和内容的根据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》明确，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

有人认为登记即是确权，根据的是《民法典》“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，该条规定很容易被理解为登记是登记机构对不动产权利的确定（确权）。实际上，此条指的主要是当事人通过法律行为进行物权变动的情况，比较典型的是出让国有土地使用权自登记时设立的情形。通说认为我国物权立法采用瑞士的债权形式主义，物权行为应与所依附的债权行为一并归于消灭。如果出让合同或买卖合同等债权合同无效，则该不动产权利即使已经登记于登记簿，也仅有形式上的效力，不发生实际的物权效力，在此情形下自然不能认为登记即等同于权利确定即确权。

如果不动产登记就是权利确定，就无法解释法律规定可以依据基础法律关系推翻登记结果的做法，也无法解释地方政府依据《土地管理法》进行土地所有权和使用权争议处理中的角色和决定的效力。原国家土地管理局1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》明确，土地所有权和使用权由县级以上人民政府确定，土地管理部门具体承办。土地权属争议，由土地管理部门提出处理意见，报人民政府下达处理决定或报人民政府批准后由土地管理部门下达处理决定。《土地权属争议调查处理办法》规定，生效的处理决定是土地登记的依据。《行政复议法》规定，公民、法人或其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的（根据最高人民法院的司法解释，此处指行政机关的确权决定），应当先申请行政复议。无疑，立法及司法上也不支持登记就是确权的观点。

不以登记为生效要件的不动产物权，主要包括三种情况：一是依法属于国家所有的自然资源，如矿藏、水流、海域、城市土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区土地。自然资源的国家所有权是无须登记即可生效的，因为《宪法》《民法典》对属于国家所有的自然资源有明确规定，比权利记载于登记簿有更强的公示力，无须再通过不动产登记来达到生效的法律效果。因此法律规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是非依法律行为发生物权变动的情形，如法律文书、征收决定等导致物权变动的情形，因继承取得物权的情况，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的情形。因此房屋的首次登记也是非依法律行为而是通过合法建造的事实行为取得所有权的，此时的登记只是权利的宣示。三是土地承包经营权、地役权，自合同生效时发生物权设立效力，登记只是对抗善意第三人的效力。宅基地使用权也不以登记为生效要件。在此情况下，无须登记也可以确定权利。